Tipps zum Wohnungseigentumsrecht

Hier finden Sie nützliche Hinweise, die Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollten:

Was ist die Teilungserklärung ?

Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt neben seiner Wohnung auch Anteile am so genannten Gemeinschaftseigentum. Dieser Miteigentumsanteil beinhaltet zum Beispiel Anteile am Treppenhaus, am Dach, an der Heizungsanlage, an Aufzügen und am zum Haus gehörenden Grundstück. Die Aufteilung muss nicht immer paritätisch sein. In der Teilungserklärung können auch einem Mieter größere Anteile – zum Beispiel am Garten – zugesprochen werden. Dies muss dann mit der Hausgemeinschaft einstimmig beschlossen und im Grundbuch eingetragen werden. 

Tipp: Klären Sie im Vorfeld welche Anteile der von Ihnen avisierten Wohnung zugeschrieben werden. Werfen Sie einen Blick in das Grundbuch.

Wie verhält es sich mit der Kostenverteilung ?

Grundsätzlich werden die aufkommenden Lasten von einzelnen Eigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen berechnet und verteilt. Hierzu muss zu Beginn des Jahres (zumeist das Kalenderjahr) ein Wirtschaftsplan aufgestellt werden. Er beinhaltet die voraussichtlichen Kosten bei zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben und schlüsselt diese nach den jeweiligen Eigentümern auf. Schließlich muss nach Ablauf des Plan-Jahres eine Abrechnung vorliegen, in der die tatsächlichen Aufwendungen bilanziert sind. 

Tipp: Lassen Sie sich den laufenden Wirtschaftsplan zeigen. Erkundigen Sie sich über geplante Ausgaben, die Sie beim Eintritt in die Gemeinschaft eventuell mittragen müssen.

Wie wichtig ist die Rolle der Verwaltung ?

Ein wichtiges "Aushängeschild" jeder Eigentümergemeinschaft ist die Verwaltung. Eine Person oder mehrere Personen müssen für die Erstellung des Wirtschaftsplanes, die Jahresabrechnung, die Durchführung der Eigentümerversammlungen und deren Protokollierung sowie die Organisation der Reparaturen und Instandsetzungen verantwortlich zeichnen. Die Selbstverwaltung durch Mitglieder der Eigentümergemeinschaft spart zwar Geld, scheitert aber oft an fehlender Fachkompetenz. Hierfür ist die sauberste Lösung, einen professionellen Verwalter zu bestellen. 

Tipp: Lassen Sie sich die bisherige Verwaltung offen legen. Nachlässige, inkorrekte oder unschlüssige Dokumentationen lassen auf die Unzuverlässigkeit in der Verwaltung schließen.

Welchen Zweck erfüllt die Gemeinschaftsordnung ?

Wenn Sie Wohneigentum erwerben, übernehmen Sie zunächst sämtliche Pflichten und Rechte des Vorbesitzers. In der Teilungserklärung sind die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums und der Sondernutzungsrechte verbindlich geregelt. Dabei können zum Beispiel Nutzungsrechte vereinbart sein, wie die Regelung, dass ein Eigentümer sein Teileigentum nur zu bestimmten gewerblichen Zwecken nutzen darf. Zusätzlich ist die Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen. Hierin einigen sich die Anteilseigner auf ihre Rechtsbeziehung soweit sie vom Wohnungseigentumsgesetz abweicht oder dieses ergänzt. 

Tipp: Achten Sie vor dem Kauf auf Details bei den Nutzungsbedingungen. Beachten Sie dabei nicht nur Ihre Pflichten, sondern auch die besonderen Rechte anderer. Machen Sie sich mit den Besonderheiten in der Gemeinschaftsordnung vertraut.

Wann gibt es ein Stimmrecht und welche Regelungen gelten hier ?

Mindestens einmal im Jahr sollen sich laut Gesetz die Eigentümer zu einer Versammlung, der sog. Wohnungseigentümerversammlung (WEV) treffen. Auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Miteigentümer kann es auch zu außerordentlichen Sitzungen kommen oder per Gemeinschaftsordnung von vornherein anders geregelt werden. Der Gesetzgeber hat das Stimmrecht nach dem Kopfprinzip bestimmt. Jeder Eigentümer hat demnach bei den anstehenden Entscheidungen eine Stimme. Auch hier können anderweitige Regelungen festgelegt werden. 

Tipp: Informieren Sie sich vor dem Kauf, welche Vereinbarungen bezüglich des Stimmrechts gelten, damit Sie Ihren Einfluss in der Eigentümerversammlung richtig einschätzen können. Der von der Eigentümergemeinschaft berufene Verwalter muss seit der Änderung des Wohnungseigentumseigentumrechts im Sommer 2007 alle Beschlüsse dokumentieren.

Was ist die Voraussetzung für die Umsetzung baulicher Maßnahmen ?

Seit der Novellierung des Wohnungseigentumsrechtes können bauliche Maßnahmen leichter von der Eigentümerversammlung beschlossen werden als früher. Bis zur Gesetzesänderung war für jegliche Veränderung eine einstimmige Entscheidung notwendig. So konnte ein Eigentümer durch (s)ein Veto gegen alle anderen zum Beispiel die Installation einer Kabelfernsehanlage verhindern. Heute reicht für die Durchsetzung der Maßnahme eine Dreiviertel-Mehrheit. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Sie bei Mehrheitsbeschluss für eine solche Anlage bezahlen müssen, auch wenn Sie dagegen gestimmt haben. 

Tipp: Versuchen Sie nicht nur das Gebäude in Augenschein zu nehmen. Suchen Sie den Kontakt zu den Miteigentümern oder Informieren Sie sich zumindest bei dem Verwalter über beschlossene und vielleicht auch abgelehnte Bauvorhaben. 

Welche Verantwortung trägt der Besitzer ?

Jeder Besitzer trägt die Verantwortung für eventuell verursachte Schäden. Dies betrifft sowohl selbstverursachte Schäden als auch Schäden von Pächtern oder Mietern. Selbstverständlich können die, von Dritten verursachten, Kosten bei diesen auch wieder geltend gemacht werden, wenn sie nicht durch das Miet- oder Pachtrecht dem Besitzer zugeschrieben werden. 

Tipp: Überprüfen Sie bei Übernahme von vermieteten oder verpachteten Wohnungen alle bestehenden Rechtsverbindlichkeiten. Lassen Sie die Verträge von einem Juristen prüfen.

Sollte ich bereits bei der Suche nach Informationen zum Wohnungseigentumsrecht meinen Anwalt kontaktieren ?

Das Wohnungseigentumsrecht wurde zum 01. Juli 2007 geändert. Manche Hinweise, die Sie bei der Informationssuche finden sind veraltet und entbehren durch die Gesetzesänderung jeglicher Rechtsgrundlage. 

Tipp: Verlassen Sie sich bei Ihrer Recherche zum Wohnungseigentumsrecht – vor allem im Internet – nicht auf die Richtigkeit der Quellen. Am besten wenden sich direkt an einen (Fach-)Anwalt, der Sie bei allen Fragen korrekt berät.

Haben Sie Fragen und Anregungen hierzu, freuen wir uns über jede E-Mail mit den entsprechenden Bemerkungen unter info@remove-this.ra-gerhards.de.


Michael Gerhards
(Ihr) Rechtsanwalt

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