Mietrecht – Schönheitsreparaturen bei der Wohnraummiete

Was sind eigentlich Schönheitsreparaturen ?

Schönheitsreparaturen umfassen nur das 

  • Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände und Decken,

  • Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Innentüren, der Fenster und der Außentüren von innen.

Die Legaldefinition (vgl. § 28 IV 3 II. BV) ist jedoch veraltet. Denn die Wände werden heute z.B. mit Mustertapeten versehen oder – wie meist – mit Raufasertapeten beklebt und danach gestrichen. Ein Fußboden wird mit Teppich belegt, mit PVC-Belag versehen oder der Vermieter hat einen Parkettfußboden verlegt. Folgende Arbeiten werden deshalb heute üblicherweise erfasst:

  • Tapezieren von Wänden und Mustertapeten

  • Tapezieren von Wänden mit Raufasertapete und anschließendem Anstrich

  • Streichen der Decken

  • Streichen von Heizkörpern und Heizrohren

  • Streichen der Innentüren

  • Streichen der Fenster von innen

  • Streichen der Außentür von innen.

Auch Vorbereitungsmaßnahmen werden vom Begriff der Schönheitsreparaturen erfasst. Deshalb müssen regelmäßig Dübel entfernt und Löcher oder Unebenheiten verspachtelt werden.

Mit Schönheitsreparaturen sind im allgemein die Malerarbeiten gemeint, durch die typische Gebrauchsspuren an der Mietsache beseitigt werden, die infolge vertragsgemäßer Nutzung entstanden sind. 

Demgegenüber sind echte Beschädigungen der Mietsache (z.B. Spuren in Türen, Beschädigungen von Heizkörpern etc.) im Wege des Schadensersatzes zu beheben.

Muss der Mieter die Schönheitsreparaturen auch ohne vertragliche Vereinbarung ausführen ?

Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 535 Abs. 1 BGB) obliegt es dem Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Einen Teil dieser sog. Erhaltungspflicht bilden die Schönheitsreparaturen. Soll abweichend davon eine Überbürdung der Renovierungspflicht auf den Mieter stattfinden, ist eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien erforderlich.

Was muss bei der Gestaltung einer vertraglichen Regelung zu Schönheitsreparaturen beachtet werden ?

Aus Gründen des Verbraucherschutzes richtet sich die Inhaltskontrolle von Wohnraummietverträgen fast ausschließlich nach den Maßstäben, die für die Wirksamkeit von allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten. Denn durch die Verwendung (auch nur gedanklich) vorformulierter Klauseln nimmt der Vermieter einseitig für sich die Vertragsfreiheit in Anspruch. 
Die Grenzen für eine formularvertragliche Klausel sind überschritten, wenn der Inhalt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Dabei orientiert sich die Rechtsprechung an dem Grundsatz, dass die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einen Teil der von ihm geschuldeten Gegenleistung darstellt (Schönheitsreparaturen = Teil der Miete = Entgelt für Gebrauchsüberlassung).

Der angemessene Umfang der Renovierungspflicht wird dabei einerseits durch die herkömmliche Begriffsbestimmung (s.o. Frage 1) und andererseits durch die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen, innerhalb deren Schönheitsreparaturen auszuführen sind, gekennzeichnet.

  • 3/ 5 Jahre für Küche, Bad und WC,     [alt/ neu]

  • 5/ 8 Jahre für Wohn- und Schlafräume und

  • 7/ 10 Jahre für sonstige Nebenräume.

Schließlich darf dem Mieter durch die Klausel nicht verboten sein, die Renovierungsleistungen selbst zu erbringen. Im übrigen muss die Klausel auch sprachlich so gefasst sein, dass der Mieter nach ihrer Lektüre über den Umfang der übernommenen Verpflichtung Gewissheit hat (sog. Transparenzgebot).

Mit Rücksicht darauf ist es insbesondere unzulässig, in einem Formularvertrag kürzere als die genannten Fristen zu regeln, den Begriff der Schönheitsreparaturen bei Wohnraum auf das Ausbessern von Putzschäden, Abziehen von Parkettböden oder Verlegen von Teppichböden zu erweitern oder von dem Mieter zu verlangen, dass er die Malerarbeiten von einem Fachmann/ -firma ausführen lässt.

Ausnahmsweise kann die Renovierungsklausel an sich erhalten bleiben, wenn der unwirksame Teil abtrennbar ist und/oder durch das Streichen des unwirksamen Teils die restliche Klausel einen Sinngehalt behält. Dies kann beispielsweise bei der Fachhandwerkerklausel („... sind stets durch einen Fachhandwerker nach den Regeln der VOB/B auszuführen ...“) der Fall sein. Wird hier die Verpflichtung zur Ausführungen durch einen Fachmann nach bestimmten fachlichen Regelungen weggestrichen, bleibt noch der Inhalt, dass Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Ähnliches kann ausnahmsweise für zu kurze Fristen angenommen werden. Auch diese Fristen können gestrichen werden, ohne dass der übrige Inhalt der Klausel seinen Sinn verliert. Es bleibt steht die Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsleistungen bestehen, für die dann die Grundsätze gelten, die an die Stelle des unwirksamen Teils treten.

Kann für alle Phasen des Mietverhältnisses nach diesen Grundsätzen eine Klausel über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag geregelt werden ?

In der Praxis wird die malermäßige Beseitigung von Gebrauchsspuren (Schönheitsreparaturen) in unterschiedlichen Phasen des Mietverhältnisses relevant. Diese Phasen werden im Wesentlichen gekennzeichnet durch
 - Anfangsrenovierung,
 - die Renovierung während der Mietzeit (laufende Renovierung),
 - die Endrenovierung.

Für einzelne dieser Phasen, aber auch für alle drei, werden in den Mietverträgen häufig Regelungen aufgenommen. Eine Inanspruchnahme des Mieters aus einer solchen Vereinbarung ist jedoch nur möglich, wenn sie wirksam ist.

Doch auch dann, wenn eine einzelne Klausel zur Renovierung wirksam ist, kann die Unwirksamkeit eintreten, weil die Summe der übernommenen Verpflichtungen eine unangemessene Benachteiligung herbeiführt (sog. „Summierungseffekt“).

So kann dem Mieter z.B. formularmäßig keine Anfangsrenovierung überbürdet werden, weil bei Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar ist, dass der Mieter seine (zusätzliche) Leistung jemals abwohnen kann. Besteht über die Anfangsrenovierung ausnahmsweise eine Individualvereinbarung, ist diese Regelung für sich genommen wirksam. Enthält der Mietvertrag aber gleichzeitig eine formularmäßige Verpflichtung zur laufenden Renovierung (z.B. innerhalb der üblichen Fristen von 3/5, 5/8 und 7/10 Jahren), liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er mit seiner Renovierungsverpflichtung immer in Vorleistung ist. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob die Klausel für die laufenden Schönheitsreparaturen wirksam ist, also insbesondere geregelt ist, dass die Fristen erst mit Beginn des Mietvertrages zu laufen beginnen. Denn in der Summe wird von dem Mieter mehr verlangt, als nach dem gesetzlichen Leitbild geschuldet wird. Danach ist nämlich der Vermieter verpflichtet, jedenfalls zu Beginn des Mietvertrages eine ordnungsgemäße Mietsache zu überlassen, die der Mieter abwohnt und für die Abnutzung als Entgelt die Schönheitsreparaturen ausführt.

Der „Summierungseffekt“ verdeutlicht, dass der Vermieter bei Beginn des Mietvertrages eine ordnungsgemäße Mietsache zur Verfügung gestellt, also neben der Mietsache selbst die Renovierungsleistung am Anfang erbracht hat. Der Mieter wohnt diese Leistung gleichmäßig ab und führt z.B. nach 5 Jahren wieder Schönheitsreparaturen aus. Damit bringt er den Wert der Mietsache wieder auf das Niveau wie bei Vertragsbeginn. Sobald dieses Schema gestört wird, sind alle Klauseln unwirksam, die eine Renovierungsleistung des Mieters betreffen.

Das gilt selbstverständlich auch für sog. Endrenovierungsklauseln, die den Mieter verpflichten, am Ende der Mietzeit die Wohnung vollständig renoviert an den Vermieter zurückzugeben. Wird in einer solchen Klausel nicht darauf abgestellt, wann der Mieter die letzten Schönheitsreparaturen ausgeführt hat (z.B. „Bei Beendigung des Mietvertrages ist die Wohnung vollständig renoviert zurückzugeben.“), führt dies zur Unwirksamkeit. Denn von einer solchen Regelung würde auch der Fall erfasst, dass der Mieter gerade erst bzw. kurz vor Beendigung des Mietvertrages die laufenden Schönheitsreparaturen (nach den vertraglichen Fristen) ausgeführt hat. Insoweit ist es für die Inhaltskontrolle ohne Bedeutung, ob der für den Mieter nachteilige Fall im konkreten Vertragsverhältnis tatsächlich vorliegt. Die Inhaltskontrolle erfolgt nämlich grundsätzlich abstrakt, d.h. es wird der denkbar ungünstige Fall herangezogen, der vom Wortlaut der Klausel noch erfasst ist.

Demgemäß führen auch unwirksame Endrenovierungsklauseln über den geschilderten „Summierungseffekt“ dazu, dass eine wirksame Formularklausel für die Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam wird.

Kann der Mieter stets verpflichtet werden, die Wohnung in einem tapezierfähigen Zustand zurückzugeben, also die Tapeten zu entfernen (ggf. noch Makulatur aufzutragen) und das Holz- und Eisenwerk (Türen, Türrahmen, Heizkörper, -rohre etc.) zu streichen ?

Die Wirksamkeit einer solchen Regelung beurteilt sich nach den gleichen Kriterien, wie die Inhaltskontrolle von Renovierungsverpflichtungen, denn die Arbeiten, die zur Herbeiführung eines tapezierfähigen Zustandes ausgeführt werden müssen, sind Teil einer Schönheitsreparatur.

Wenn der Mieter eine fachgerechte Renovierung ausführen will, muss er ebenfalls zunächst die Tapeten entfernen. Wird also die Herbeiführung eines tapezierfähigen Zustandes nach dem Wortlaut der Regelung verlangt, ohne dass darauf abgestellt wird, wann der Mieter die letzte Schönheitsreparatur fristgemäß ausgeführt hat, führt dies über den Summierungseffekt zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel.

Was geschieht, wenn eine Regelung über Schönheitsreparaturen gegen diese Grundsätze verstößt ?

Dann ist die Klausel grundsätzlich unwirksam mit der Folge, dass die gesetzlichen Bestimmungen gelten und der Vermieter (wieder) zur Renovierung verpflichtet ist. Bei Beendigung des Mietvertrages kann er also weder Ausführung noch Schadensersatz vom Mieter verlangen. Während der Mietzeit kann der Mieter ihn sogar auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen. Da der Mieter nur verpflichtet ist, die Arbeiten zu dulden, muss der Vermieter nicht nur die Renovierungsarbeiten an sich organisieren und ausführen, sondern auch Vorbereitungsmaßnahmen (Abrücken von Möbeln, Demontage von Einrichtungsgegenständen etc.) bezahlen und anschließend wieder eine ordnungsgemäße Mietsache herstellen.

Ein Teil der Rechtsprechung billigt dem Mieter sogar einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, wenn er eine Renovierung der Wohnung durchführt, obwohl im Mietvertrag (vom Mieter unerkannt) eine unwirksame Renovierungsklausel enthalten ist. Die Höhe dieses Anspruchs soll sich nach den Kosten richten, die der Vermieter gespart hat; in der Regel also die Kosten eines Malerbetriebes.

Umsomehr ist bei der Abfassung von Renovierungsregelungen im Formularmietvertrag Vorsicht geboten. Insbesondere die häufig anzutreffende Praxis, die vorformulierten Regelungen durch handschriftliche Zusätze zu ergänzen, führt häufig zu Fallstricken für den Vermieter. Denn regelmäßig wird durch die Zusätze das ausgeglichene Vertragswerk zu Lasten des Mieters verändert, indem z.B. eine Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung aufgenommen wird.

Den wirtschaftlichen Schaden, den der Vermieter durch Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel erleidet, kann er auch nicht durch eine Mieterhöhung kompensieren. Zwar ist in den meisten Vergleichswerten in den Mietspiegeln berücksichtigt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tragen soll, so dass im umgekehrten Fall ein Zuschlag zu den Werten des Mietspiegels zulässig wäre. Hat der Vermieter jedoch die unwirksame Renovierungsklausel gestellt, ist er also Verwender der Klausel, kann er sich nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht auf die Unwirksamkeit berufen.

Muss der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit immer ausführen, wenn die einschlägigen Fristen abgelaufen sind ?

Enthält der Mietvertrag keinen Fristenplan, gelten im Wege der Auslegung die oben angegebenen Zeitabstände. Während der Mietzeit dienen die Fristen aber nur der Orientierung. Fällig werden Schönheitsreparaturen erst, wenn der Zustand der Wohnung eine Ausführung der Renovierung erforderlich macht.

Hat der Vermieter bei einer Besichtigung festgestellt, dass Renovierungsarbeiten auszuführen sind, muss er den Mieter zu deren Durchführung auffordern. Nach Ablauf einer angemessenen Frist (z.B. 2 Wochen) kann er die Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen lassen. Dazu sollte er einen Malermeister beauftragen, der mit dem Mieter einen Termin abstimmt, um einen Kostenvoranschlag zu erstellen. Die voraussichtlichen Kosten kann er dann klagweise als Vorschuss geltend machen. Von einer Inanspruchnahme der Kaution sollte abgesehen werden, weil diese dann am Ende der Mietzeit fehlen kann. Nach Ausführung der Arbeiten ist über den Vorschuss abzurechnen.

Was geschieht, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung am Ende der Mietzeit zurückgibt ?

Bei Beendigung des Mietvertrages begründen die einschlägigen Fristen eine Vermutung für die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen. Sind also die Fristen abgelaufen, muss der Mieter eine Endrenovierung ausführen. Unterlässt er dies, muss der Vermieter ihn unter Fristsetzung auffordern, die Arbeiten auszuführen. Erst danach kann er Schadensersatz verlangen.

An eine Fristsetzung werden strenge Anforderungen gestellt. Zunächst muss die begehrte Leistung inhaltlich ausreichend bestimmt beschrieben werden. Dazu empfiehlt es sich, die auszuführenden Arbeiten im einzelnen zu beschreiben (z.B. Anstrich der Decken, Tapezieren der Wände, Streichen des Holz- und Eisenwerks). Daneben sollte grundsätzlich der Zustand der Wohnung beschrieben werden, damit der Mieter weiß, warum der Vermieter die Ausführung verlangt. Darüber hinaus muss eine angemessene Frist gesetzt werden, wozu in der Regel 10 – 14 Tage ausreichen. 

Von einer solchen Fristsetzung kann nur abgesehen werden, wenn der Mieter vorher ausdrücklich erklärt oder sonst wie zu verstehen gegeben hat, dass er die Schönheitsreparaturen auf keinen Fall ausführen wird (sog. endgültige Erfüllungsverweigerung). In einem solchen Fall wäre eine Aufforderung eine bloße Förmelei. Allerdings werden auch hier strenge Anforderungen gestellt. Allein der Hinweis darauf, dass die im Vertrag enthaltene Renovierungsklausel vom Mieter für unwirksam gehalten wird, soll diese Anforderungen noch nicht erfüllen. Auch der Auszug aus der Wohnung, ohne die Renovierung auszuführen, reicht für sich allein grundsätzlich noch nicht, um von einer Erfüllungsverweigerung ausgehen zu können. Im Zweifel sollte daher der Vermieter immer noch einmal eine Frist setzen.

Nach ergebnislosem Ablauf dieser Frist ist der Vermieter berechtigt, Schadensersatz zu verlangen. Dazu kann er z.B. auf der Basis eines Kostenvoranschlages (ohne Mehrwertsteuer) die voraussichtlichen Kosten der Renovierung geltend machen. Daneben besteht u.U. ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit, in der die Wohnung wegen der unterlassenen Renovierung nicht vermietet werden konnte.

Was geschieht, wenn der Mieter vor Ablauf der einschlägigen Renovierungsfristen auszieht ?

Bei Beendigung des Mietvertrages ist der Mieter grundsätzlich nur verpflichtet, eine Endrenovierung auszuführen, wenn die nach dem Fristenplan vorgesehenen Zeiträume abgelaufen sind. Für den Fall einer „vorfristigen“ Beendigung regeln viele Mietverträge einen sog. Abgeltungsanspruch. Danach soll der Mieter sich an den Kosten einer zukünftigen Renovierung beteiligen, wobei sein Anteil dem Verhältnis der Wohndauer zu dem Lauf der Fristen entsprechen muss.

Eine solche Klausel ist nur wirksam, wenn darin der Kostenanschlag des Vermieters, der zur Berechnung des Anspruchs dient, nicht als verbindlich erklärt wird und dem Mieter die Möglichkeit offen steht, durch eine Ausführung der Renovierung in Eigenregie den Zahlungsanspruch des Vermieters abzuwenden. Um Zweifelsfälle zu vermeiden, sollten diese Bedingungen ausdrücklich in eine solche Regelung aufgenommen werden.

Wann sind die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt ?

Häufig kommt es zwischen den Parteien zum Streit darüber, ob die vom Mieter ausgeführte Renovierung ordnungsgemäß ist. Dabei ist von dem Grundsatz auszugehen, dass der Mieter eine fachgerechte Schönheitsreparatur schuldet.

Dazu muss seine manuelle Leistung einer sorgfältigen und geschickten Ausführung im „Do-it-yourself-Verfahren“ entsprechen. Deshalb wird man zwar nicht verlangen können, dass Tapeten auf jedem Falle „auf Stoß“ geklebt werden und ein Anstrich oder eine Lackierung zweimal aufgetragen wird. Eine „saubere“ Tapezierung und ein deckender, beständiger Anstrich sind jedoch erforderlich; auch müssen die vom Mieter verwendeten Materialien in ihrer Qualität nicht nur beständig sein, sondern auch der Qualität der überlassenen Räume entsprechen. So wird der Mieter einer Wohnung, die über Einrichtungen von hohem Standard verfügt, keine Tapeten billigster Qualität verwenden dürfen. Andererseits wird der Vermieter von preiswertem Wohnraum von seinem Mieter nicht verlangen können, dass er z.B. hochwertige Textil- oder Lacktapeten klebt.

Auch darf die Mietsache, etwa durch Überstreichen von Lichtschaltern, Naturholztüren, Fenstern etc. nicht beschädigt werden, da dem Vermieter sonst Schadensersatzansprüche erwachsen.

Wie viel Zeit bleibt dem Vermieter nach der Rückgabe der Wohnung, um seine Ansprüche gegen den Mieter geltend zu machen ?

Die Ansprüche des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und auch auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung verjähren 6 Monaten nach der Rückgabe. Zur Rückgabe ist es erforderlich, dass der Vermieter ungestörten Besitz an den Mieträumen erhält. Dies ist noch nicht der Fall, wenn er z.B. im Rahmen einer Besichtigung mehrere Wochen vor Ablauf der Mietzeit dem Mieter deutlich macht, wo er welche Arbeiten ausgeführt haben will. Spätestens jedoch, wenn der Mieter dem Vermieter die Schlüssel ausgehändigt hat, ist eine Rückgabe erfolgt. Der Vermieter muss also rechtzeitig vor Ablauf von 6 Monaten gerichtliche Maßnahmen zur Hemmung der Verjährungsfrist einleiten, wenn die Kaution nicht zur Abdeckung seiner Ansprüche reicht.

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Michael Gerhards
(Ihr) Rechtsanwalt

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